城市與人

未來，我們的大城市更多將結合新加坡的組屋經(jīng)濟房、廉租房、共有產(chǎn)權房、限價房等等多種組合，將房價壓制在一個比較有限的范圍內。如果再算上存量房將實施的房產(chǎn)稅制度，這兩方面將組成一個比較嚴密的長效機制，將房地產(chǎn)這個瘋狂的產(chǎn)業(yè)鎖住。

6月5日，深圳市住房和建設局發(fā)布通知，明確提出政策性住房將對符合條件的居民實行優(yōu)惠政策，其中，規(guī)定大學本科以上人才可以同地段商品住房6折左右的價格購買人才住房；符合收入財產(chǎn)限額標準等條件的戶籍居民可最低以同地段商品房5折的價格購買安居型商品房。

一線城市紛紛實行多種保障房組合

深圳將針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，并計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。

依據(jù)計劃，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

深圳的這些決策，可以稱得上是1998年以來的房地產(chǎn)路線的一次大調整，但在一線城市里，并不是單獨的新聞。

去年北京土地市場的住宅用地，總計規(guī)劃面積超過800萬平米。但仔細算來，這些土地幾乎全面“限制化”。其中占主體七成多的是持有型租賃用地、共有產(chǎn)權房、限價商品房三大類。也就是說，只剩下不到30%的純商品房。

北京如此，上海也快速跟上。上海市市長應勇去年就表示，浦東組團的大片土地大約900萬平米，都要建成租賃住房，形成規(guī)模效應——“十三五”期間，上海要新增供應70萬套各類租賃住房，這是個非常龐大的規(guī)模，如果全部實施，意味著上海樓市的純商品房只會占很小的比例。

也就是說，在一年的時間里，京滬深三個中國一線城市，已經(jīng)按照十九大報告所說的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”來做了。

這個新的住房框架制度，意味著一線城市地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性改變，進入一個新的時代——我們的大城市更多將結合新加坡的組屋經(jīng)濟房、廉租房、共有產(chǎn)權房、限價房等多種組合，將房價壓制在一個比較有限的范圍內。

在增量市場，單一產(chǎn)權為主的商品房的主體比例將大幅度下降，各種形式的保障房將在很大程度上成為主體。如果再算上存量房將實施的房產(chǎn)稅制度，那么，這兩方面將組成一個比較嚴密的長效機制，將房地產(chǎn)市場控制住。

一線城市樓市供給側改革時代到來

這種局面下，房地產(chǎn)行業(yè)的各個相關方都將受到?jīng)_擊。比如，快周轉模式將失靈，很多將自持；高利潤模式將式微，做保障房不可能有高利潤；拿地的條件更加苛刻，開發(fā)商更多將扮演建筑商的角色，把房子蓋起來交給政府去分配；而購房者們只要符合條件，首先肯定不是急著買昂貴的商品房，而是輪候福利房，等著抽簽選房。

如果這些措施得到有效實施，那么一線城市樓市多元供給側改革的新時代已經(jīng)快速到來，而且在京滬深都已獲得突破。

但一些開發(fā)商們似乎依然沉浸在目前的地產(chǎn)熱潮中，拼命追求規(guī)模，沒有什么大的轉變。要知道，與香港的地產(chǎn)寡頭相比，福利房占絕對供給主體的新加坡幾乎沒有大型開發(fā)商。

二十多年前，我國在房地產(chǎn)發(fā)展初期，曾大量借鑒新加坡模式，比如住房公積金制度，經(jīng)濟適用房制度等等，但后來因為種種原因，還是偏向了香港模式。尤其是在土地出讓方面。

這樣的制度安排，導致二十年來盡管調控不斷，但是房價依然高企，甚至是越調越高，房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟的壓力越來越大。此時，選擇一線城市為突破口，吸取二十年來的經(jīng)驗教訓，回歸新加坡模式，對房地產(chǎn)實行多元供給側改革，對中國經(jīng)濟未來的發(fā)展意義重大。

用增加福利房的辦法來消除樓市泡沫

目前，中國的地產(chǎn)泡沫還比較大，是防范金融風險的重要組成部分。而且房價高企，對一線城市的發(fā)展也不利。對一個城市來說，房價越高，就越不利于對城市發(fā)展至關重要的青年人安家落戶，這無疑使得其在吸引人才方面大打折扣。

而治理樓市泡沫，需要一個過程。在當前形勢下，不能下太猛的藥，用大幅度增加福利房的辦法，讓價格在福利房范圍內有明顯回落——就如深圳的五折六折房，實施兩條腿走路，對商品房的沖擊也沒那么大，有利于慢慢消除泡沫，降低金融風險。而于一線城市而言，還能降低城市門檻，吸引更多人才進入，給城市注入更多發(fā)展的活力。

當然，轉型是曲折的，中間要有大量細節(jié)需要重新安排，尤其是在房地產(chǎn)市場唱主角的地方政府和開發(fā)商的角色如何轉變，如何承擔土地出讓、規(guī)劃設計、房屋建設、產(chǎn)品分配、未來流轉等職責，尚需一整套完善的接地氣的實施制度。這是需要中央政府和地方政府共同努力要做到的，也是樓市長效機制的根本所在。