近日,住房和城鄉建設部對外公布了38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知。其中《住宅項目規范(征求意見稿)》提出“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”引發關注。

　　那么,以套內面積計價到底會給購房者帶來什么樣的影響?按套內面積計價是否等同于取消公攤呢?會對我國的房價產生重要影響嗎?該如何從法律的角度看待住建部此次出臺的項目規范?按套內面積計價政策該如何落地生根?

　　帶著這些社會公眾關注的焦點問題,《法制日報》記者與相關的法律專家進行了對話。

　　對話人

　　北京大學法學院教授　

　　王錫鋅

　　中國人民大學法學院教授

　　劉俊海

　　北京市住建委立法專家組成員、北京市律師協會物業管理委員會副主任　　孟憲生

　　上海市建緯(鄭州)律師事務所　　　　　　　　李貴修

　　《法制日報》記者　　萬　靜

　　計價模式不受約束

　　購房成本幾無影響

　　記者:對于我國大部分省市來說,目前購買的商品房面積一般都采用建筑面積計算房屋總價。按照人們通常的理解,建筑面積包括房屋套內面積和公共面積之和。套內面積爭議不大；公共面積可能包括樓梯、走廊、停車場、天井等。近年來,因為公攤率過高等因素引發的交易糾紛頻頻發生。

　　孟憲生:按照我國相關法律政策規定,商品房銷售應該明碼標價,實行每套房都有明確具體的價格標識制度,按照建筑面積或者套內建筑面積計價的,還應當標示建筑面積單價或者套內建筑面積單價。按套內面積計價也只是轉換了一種計價方式。而原先的公攤面積,也是開發商支出的成本,已經客觀存在,在房屋交易時,如果按套內面積計價,這些公攤面積成本也會攤入套內面積計價中,成為房價的一部分。因此按套內面積計價不會影響房屋價格。

　　李貴修:住建部的住房項目規范從法律效力上看,只是技術規范。征求意見稿規定住宅項目建設、適用和維護必須遵守本規范。由此可見,這一規范難以約束開發商,也不會對商品房銷售計價模式產生強制性約束力。

　　劉俊海:實施按套內面積計價后,房屋單價將會相應提升。在這個過程中,如何避免開發商隱性抬價,值得政府相關部門關注。

　　公攤系數缺標準

　　房屋定價有貓膩

　　記者:按套內面積計價已在業界引起一片叫好聲。因為它讓房屋買賣真正變得“可計算、可監督”。

　　王錫鋅:如果以套內面積計價模式正式實行,它將更有利于監管部門對房價的監督管理,讓房屋定價變得更加透明公平。目前房屋買賣通常都采用按建筑面積計價,其中不可回避的就是公攤面積的價格監管問題。而公攤面積是房地產市場最不透明的一項指標。因為除了開發商,購房者很難拿到有詳細公攤情況的測繪數據,這導致公攤面積存在很多貓膩,比如重復公攤、重復收錢等。

　　記者:目前北京大部分新建住宅交易標有兩套價格,一套建筑面積價格、一套套內面積價格。而建筑面積價格會比套內面積價格低,以建筑面積計價會讓購房者認為房價比較低,產生價格幻覺。

　　劉俊海:目前的建筑面積計價中公攤面積價格可謂是一筆糊涂賬。如今,土地的容積率越來越高,建筑規劃越來越嚴格,按照建筑面積計算的房價上漲幅度明顯低于按照套內面積計算的房價上漲幅度。這樣從表面上可以獲得房價平穩的效果。

　　公攤面積計價是開發商、物業公司樂見的結果,因為物業收費、供暖收費都是按照建筑面積收的。公攤越多,費用越多。

　　記者:有業內人士提到,作為國內房地產交易和收費重要依據的“公攤系數”這個術語,至今都沒在現行國家標準中出現過。沒有關于公攤系數上下限的明確規定,開發商可將公攤面積“任性”做大。

　　孟憲生:實際中,公攤面積計入房價的規則非常混亂,購房者根本弄不明白。同一棟樓兩梯兩戶的公攤,要比一梯兩戶的大；點式樓和板式樓的公攤也是不一樣的；房子大,公攤就多點；房子小,公攤就會少點；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶,其公攤面積也是不一樣的。公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大。當然公攤也不是越小越好,太小的公攤意味著社區的舒適性降低。

　　電梯樓道需要維護

　　共有產權對價支付

　　記者:那么,是否可以理解為,要從制度上堵住這一漏洞,或許可從按套內面積計價開始。

　　劉俊海:將含公攤面積在內的建筑面積計價規則,改為統一按套內面積進行交易,也算是一種務實的糾偏。最關鍵的一點是讓房屋交易變得更透明,讓購房者不必再在建筑面積、套內面積、公攤面積等多個指標上與開發商“斗智斗勇”。

　　記者:公攤面積亂象的出現固然與不透明、不公開的按建筑面積計價的模式有關,但是否更多是因為立法不完善、對開發商監管不到位?

　　李貴修:政府部門要對公攤面積亂象高度重視,出臺法規規章對公攤面積的范圍、測算方法、公示辦法、懲治對策等進行詳細約定。政府監督還要加強對公攤違法行為的監管和懲治力度。為了能讓監管落實到位,還可以強化社會監督,要求開發商對公攤面積的計算方法進行公開,保障業主的知情權。

　　大力推廣按套內建筑面積計價的單價模式,避免因“公攤率計算”而產生房價欺詐行為。同時要求每個樓盤都設置多種計價模式,使買房人有交易選擇權。

　　王錫鋅:住建部上述規范也要注重如何落地生根。新規實施后對房屋交易和后續其他環節可能產生的連帶影響,也該有配套的實施細則。比如,按套內面積算,對于業主繳納物業費、取暖費,乃至日后可能征收的房產稅等,都可能帶來長遠性利好,但這并不意味著小區公共區域的維護費用就可以免除。這部分費用到底該如何由業主分擔,是折合到套內面積統一征收,還是另設標準仍需妥善處理。

　　記者:未來這一規定執行后,還存在公攤面積嗎?類似公共設施電梯和樓道等的費用計價問題怎么解決?

　　李貴修:物權法第七十條規定了業主的建筑物區分所有權,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十二條規定了業主對共有部分的權利,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務；不得放棄權利不履行義務。《商品房銷售管理辦法》第十八條規定,商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。

　　由上述法律規定可以看出,共有建筑的產權人為業主而不是開發商。根據民法公平原則,業主既然得到了共有建筑部分的產權,就必然要支付相應對價,即使按套內建筑面積計價,公攤面積(共有建筑面積)的價值也應在單價中體現。

　　記者:如果實行按套內面積計價模式,那么對現實中以前交易過的和正在進行的房產交易會產生什么樣的影響?會有溯及力嗎?

　　劉俊海:住建部擬出臺的這個規范意見,是沒有溯及力的,就是說以前已經交易完的房地產按照當時的計價模式就行了,不會有差價補償等。現在需要注意的是正在進行的房地產交易行為。

　　應該具體情況具體對待,凡是沒有正式簽約的,包括內部認籌的、簽訂了內部認購協議的,都不能看成是“完成交易行為”,都可以適用按套內面積計價模式。前提條件是住建部的上述規范意見正式生效,房產交易行為在正式網簽之前。只要是還沒有簽訂正式的網簽合同,都應當按套內面積銷售。按套內面積計價影響最大的是期房銷售,對于現房和二手房,購房者更容易計價。